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岚山别墅是地处苏州市的别墅小区，是中国科技别墅的示范小区之一。它的特点就在于用了独具匠心的五大科技环保系统，将岚山别墅的整体环境纳入了新的高度，尤其是针对各个配套和环境进行了大力的优化处理，别墅小区的整体环境都非常优雅舒适。

　　小区详情

岚山别墅地处苏州市的西南部，紧邻太湖，是一个集环境和独立配套设施于一体的豪华小区项目。它用了独栋或联排别墅的户型方式向住户们销售，容积率达到了0.65，绿化率高达42%，由中吴置业有限公司负责开发。别墅小区的占地面积达到了18万平方米，总建筑面积达12万平方米，于2010年8月份时全面竣工。岚山别墅还用了非常独特的环保科技系统，空调设施的噪音非常小，?此外，还将每个房间的温度进行了维持和稳定。

小区配套及户型

小区内部含有24小时恒温游泳馆、专业健身、山景灯光网球场、名人汇等多种设施和场所，对于住户来说，休闲是非常方便的。岚山别墅还专门为住户提供了贵族管家，一天24小时全面提供各项的周到服务。在小区，包含了大量的风景区，包括太湖国家风景区、灵岩山国家风景区等等，拥有高尔夫球场和健身会馆，还有灵岩山酒店等大型酒店，此外还有华润万家超市、联华超市等大型商场，购物两不误。岚山别墅目前在售的户型种类主要包含五室三厅、五室二厅、四室二厅、六室二厅、四室三厅五种类型。

　　二手房及房价

岚山别墅在售的二手房主要包含了以上的五种户型，房屋价格算是比较高的，本月的房屋均价达到了13358元每平米，以一个五室二厅的大面积别墅为例，它拥有一个厨房和三个卫生间，总面积达375平方米，单价达到了12800元每平米，总售价高达480万人民币，首付也需要144万，月供款额高达17832元人民币，该房屋用的是全美式装修，豪华大气。以另一个五室二厅的小面积为例，它包含一个厨房和四个卫生间，总面积为212平米，单价达到了13444元每平米，总价高达285万人民币，首付也需要85.5万，月供款额达到了10588元人民币。

由于是一个豪华的别墅小区，地处太湖一个环境优美的地方，同时苏州又是一个准一线的城市，它的房价达到10000每平米以上就是很正常的事情，对于岚山别墅这样的高档住宅来说，大部分人应该都是买不起的。

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海顿公馆是一个位于浙江省宁波市的小区项目，它比邻老外滩的江景，是一个非常高档的公寓式住宅，临近于人民路的商圈范围之内，南部是扬善路，西部则是桃渡路，而房屋更是直接毗邻于姚江边，是宁波的一个集环境优美和良好住宿条件的高档住宅。

小区详情

海顿公馆的主要房型用精装修的宅邸和精装修的SOHO公寓组成，它主要针对于商务的精英人士和创智人群而量身定制，是一个非常少见的公寓式住宅小区。小区的占地面积为6876平方米，总建筑面积达到了37200平方米，小区的容积率达到了4.00，绿化率为24.30%，环境优美。小区的物业费用大约为3.00元每平方米每月。海顿公馆建筑物风格非常简约美观，装修非常出色。海顿公馆由两栋大楼构成，但是它们无论是从楼高、体量还是建筑语言等方面都保持了高度的一致，整个布局出色。

小区配套及户型

海顿公馆是一个配套非常完善的公寓式住宅，小区内部拥有大量的商业设施和商铺，住户不需要走出小区就能够享受到购物休闲的服务。此外，海顿公馆地处天一商业圈的核心位置，周围的城市圈也非常繁华，人流量巨大。尤其是像天一广场、老外滩等商业街区近在咫尺，购物极为方便，此外，天主堂和宁波美术馆距离海顿公馆也非常近，周边更是拥有大量的幼儿园、星级酒店和餐饮设施。海顿公馆目前在售的户型主要有五室二厅、四室二厅、一室一厅、二室二厅、二室一厅五种户型种类。

二手房及房价

海顿公馆目前在售的二手房主要包含了上述的五种类型，房屋价格处于一个比较高的位置，大部分的单价都在10000元每平米以上，以一个五室二厅的大户型为例，它包含一个厨房和两个卫生间，总面积达到了170平方米，房屋的单价达到了17942元每平米，该套房屋的总价格高达305万元，首付也需要至少100万元。以一室一厅的小户型为例，它含有一个厨房和一个卫生间，总建筑面积为55平方米，单价高达15455元每平米，总价达到了85万人民币，首付也需要至少28.5万，房屋购买之后户主将享有70年所有权。

由于地处浙江省的二线城市当中，此外，它又是一个非常高档的公寓式住宅，周边环境也非常出色，因此价格偏高就是非常正常的事情。不过比起其他很多的地方来说，这样的房价已经比较便宜了。

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一、无锡住宅市场现状

1．2005年上半年房地产市场风云突变，中央宏观调控意志坚决，出台了一系列楼市调控政策。开发商，购房者，中介在胶着中比拼着。期房及二手房交易量全面萎缩，购房者观望气氛渐浓。先前火爆的楼市遇到了销售困境，第三季度市区住宅均值为每平方米4136元，比去年同期上涨18.93%，比今年二季度增长0.98%，涨幅环比下降1.09%，增幅为三年以来同期最低。

2．市场供应充足，供给结构优化。监测信息显示，今年前三季度无锡市区新增上市预售商品房348.62万平方米，其中住宅269.12万平方米。预计今年第四季度商品房上市总量约100万平方米至150万平方米。商品住宅供应品种、户型结构呈现优化趋势，今年第三季度市区150平方米以下的商品住宅供应比例达85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供应比例达11.44%。有关专家预计今年年底将上市的楼盘中，中低价位楼盘供应数量比例将进一步加大。

3．二手房市场同样上演了一起跌宕起伏的行情：国家今年通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作，交易量在6月份大幅下挫后市场出现观望现象，7月份出现回升，至9月份交易量基本持平。有关人士分析认为，在无锡房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍保持平稳发展的局面，但住宅成交量有所下降。 房价相对平稳，涨幅继续回落。从今年前9个月全市住宅销售价格变动看，房价依然保持平稳态势。第三季度，市区住宅新盘有31个，加权平均单价为每平方米3840元，其中中低价位楼盘供应数量合理。

4．年关将近，新盘不断推出，众多开发商也面临年底资金回笼的压力，使得有相当的楼盘进行了促销，并取得了一些较为显著的效果。因为接近年关，购房者的购房意识不强，消费力减弱。近期会有更多的开发商进行降价促销活动。

二、05年秋季房展会

本次房交会是无锡经历6.1新政之后的第一个房交会，众多开发商在熬过惨淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交会上，已开盘的加上刚浮出水面的楼盘都期望能够在房交会上抢的满堂红。

在新政来临后，无锡市也着力托盘，从减少土地供应量到此次房交会增加一倍展位面积等措施

众多开发商也对市场预期也比前一段时期乐观一些，在本次房展会上也有几个楼盘因为价格的优势销售状况良好。但同时这部分刚性需求客户群数量不是太多，因此整个市场的吸纳量没有根本性的变化，也不足以支撑整个楼市的复苏。

1． 多个新案浮出水面，首次曝光在民众面前（king紫金门，圣芭芭拉，百大春城）。

King紫金门为2004－2地块，总建32万m2，号称市中心人民东路上个案，圣芭芭拉为香港风水隆在马山的个案，在现场为形象展示，产品没有曝光，只知道为T-H，独栋，花园洋房，公寓；百大春城为昆百大在惠山新城的个案，在站前步行街设立了市区接待处。

2． 惠山新城12个楼盘集体亮相，几乎可成立惠山新城专场房交会。

名园，凤翔馨城，加州洋房，百大春城，长安怡和花园，金都城中央，清华雅居，天一城，天力罗马日公寓，华厦清水湾，复地公园城，理想城市

惠山新城个案面临最大的问题就是区域经济发展与房地产开发规模严重脱节，惠山新城的企业数量和质量无法与新区的企业相提并论，但现在整个惠山新城的住宅供应量却远远超过新区近几年来土地供应量的总和。

3． 此次房交会参展楼盘数量为60个比春季房交会多10个，参会的各类房源总面积约475万平方米，可销售楼盘约40个，房源面积约215万平方米，参展数量已超过春季房交会。形象展示楼盘有近20个超越以往房交会。

有些楼盘还未开始动工，却花大笔费用购买展位前来参展。其目的不外乎，一、对市场走向不清楚，把案子早点曝光以尽可能抢夺意向客户，二、产品已经定位，前期工程已经完毕，即将进入施工阶段，想通过这次房交会把产品拿到现场来观测市场对其反应，试探价格。

4． 外地参展楼盘消失

在上次春季房交会上，还有多个外地楼盘前来无锡参展，而这次秋季房交会上，竟然一个都没有，其原因被新政打压掉的投资客有很大关系，再加上本身无锡民众的保守心态以致此次房交会上没有一个外地楼盘前来参展。

5． 参展商展位设计花俏，力求能吸引客人眼球。

年底将至，开发商面临还贷和还款压力，加上房产市场景气度比新政之前低了很多，众多开发商都已经着急了，所以在这次的房交会上竭尽所能用各种方法能够让自己的展位吸引大量眼球，以期望客户能够认可自身楼盘。象尚城特意邀请菲律宾乐队表演，紫金门请来魔术师现场表演，圣芭芭拉的婚纱秀与人体行为艺术表演等。

6． 新区参展楼盘数量达到8个，长江绿岛二期、新港国际、香溪美林、第一国际、吴越之星、星洲映象、新都会、新地日广场。在新区板块中，市场上销售较旺的楼盘在房展会上会也很明显的参观民众较多，而象吴越之星新都会等个案，显得较为冷清，没有民众在现场提问咨询。

7． 滨湖板块只见拍地，不见动静，在04-05年度，整个蠡湖新城，滨湖区域，太湖新城的土地供应量在无锡位列三甲（另两个为惠山新城与新区板块），但此三大区块同期拍下的土地有些早的已经拿到预售许可证，而象滨湖板块的楼盘在这次房交会上还是只有以前的几个老面孔（新梁溪人家，阳光城市花园、金色江南、奥林花园、天鹅湖、万科魅力之城）象南京栖霞地块，中国海外地块，江阴阳光的蠡湖一号地块等都没有现身房交会。现在滨湖区域房价最高的新梁溪人家在5380元，但这个价格现在已经很明显很难在滨湖区域站住脚跟，而象南京栖霞，中国海外，江阴阳光所拍地块的土地成本已经被拱高，开发商如果也只是简单价格跟风的话，肯定无法正常获利，所以开发商只能静观其变，等待时机。

8． 本次除了长安镇有一个楼盘参展外，并无其它乡镇楼盘参展。无锡市区人的购房意向还是以城区内楼盘为主，但是有大量乡镇客户选择市区房源。

三、安镇及周边楼盘概况

一、安镇

1、华夏-新时代

华夏-新时代有十数种户型，房型大、中、小相结合，部分住宅顶层用跃层退台式设计。一梯两户，餐厅和起居室注重南北通风良好，用“全明设计”，住宅内部公私分隔，居寝分离，浅进深设计，室内布置紧凑，重视厨房、餐厅设计，强调大厅活动空间，卧室均朝南，部分住宅设有双卫。公有楼梯间及活动空间远离入户口。阳台功能设置为复合阳台。主推户型为三室两厅两卫，其他户型还有三室两厅一卫,两室两厅一卫，两室两厅两卫，四室二厅二卫，叠加别墅等。多层平均价格为2400元/平方米左右（起价2300元），小高层平均价格为2600元/平方米，叠加别墅价格3500元/平方米，、车位售价未确定，但可租，地下停车位，面积20平方米/个。

华夏-新时代初期订金多层60000元/户，小高层80000元/户，预定顾客多为安镇当地居民。该案6月17日已开盘，开盘当天场面比较热烈，也有一部分投资客（一投资客订购了11套）的，现销售进度已售150多套。其中很大一部分是分流的本案客户。

华夏-新时代售楼处整体形象较好，该案目前在安镇有四块广告牌（其中两块大型宣传广告牌分别树于锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口）及安国路刀旗和锡沪路部分路段刀旗。随着该项目的开盘，已开始在报纸上做广告。其广告量及广告效果对本案保持着绝对的压迫力，这在人口本来就很少的乡镇对客户心里的影响也是无法想象的。

2、锦沪花园

锦沪花园目前只剩余1套（15层小高层的底层），价格在2749元/平方米，按锦沪花园层差价30元/平方米计算，目前该案小高层均价在2900元/平方米左右。

3、长江国际。机电五金城

位于锡沪路锡山区东部开发园区的长江国际机电五金城，由无锡杰利企业发展有限公司

开发，无锡市晟瑞房地产营销策划有限公司代理，总投资10亿元，占地577亩，已开工建设的一期工程占地222亩，建筑面积26万平方米；机电五金城大都为小面积商铺，价格大约5000元/平米左右。共1500户，地下停车位，1200多个。

华夏新时代建筑、户型、面积一览表：

层数 幢数 总户数 建筑配比 户型 户型户数 面积范围 面积户数

13+1 4 364 2幢每层4单元，2幢每层3单元 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 二室共198户；三室共450户；四室共122户；叠加别墅共12户 二室—117平方米 m2有22户；101m2有52户；111.9m2有26户；113.3m2有24户；117m2有74户

11+1 4 286 3幢每层3单元，1幢每层4单元 三室124-136平方米 124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；共有450户

6 2 120 2幢每层4单元，1幢每层2单元 四室142-152平方米 142m2有22户；147m2有22户；152m2有78户；

4（叠加） 2 12 每幢6户 叠加面积较大 每户200-300平方米

总计 13 782 782 -300平方米 782

面积户数配比 二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；叠加别墅占1.5%

二、查桥

查桥距安镇约3公里，主要道路为锡沪路。

1、江南-清华坊一期

由远森房地产开发有限公司和大地房地产开发有限公司联合开发,由东方名流做全案企划。该案总占地30000平方米左右,由64座联栋别墅组成.已基本销售完毕:只剩一栋毛

坯房和一栋样板房.毛坯房价格为4300元/平方米,样板房价格为260万元左右。消费者所在区域主要为查桥镇以及一部分市区居民与上海人。

2、江南-清华坊二期

该案正在规划中，位于查桥镇中心位置，占地100000平方米,规划由小高层及联排别墅组成。

三、厚桥

厚桥距安镇约3.5公里，主要道路为锡东大道，交通畅通。

1、隆达苑

该案位于厚荡路以北，由隆达房地产开发有限公司开发，无代理公司，总建筑面积40596平方米，10幢多层（5层或6层），总共298户，建筑密度27.5%，绿化率38%，容积率1.48，机动车位156个（地下车位）。

该案均价1900元/平方米（顶层送阁楼，阳台算一半面积），70%以上的房子已售出，还剩约80套左右未售出（其中31套房子已预定）。户型有两室两厅一卫/两卫（90-110平方米）50套左右，三室两厅两卫150多套（120-135平方米），四室两厅两卫（140-150平方米）80多套。小区已全部是现房。小区实行24小时封闭式管理，应用先进的科技设备，如电子巡更系统、周界防范系统等。小区保安素质尚可，大楼入口为防盗玻璃门，但一楼和二楼窗户、阳台均无防盗设施。

售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是户型介绍）。规划中的二期为在建的三栋楼。小区南面将开发为别墅，与该小区仅一条厚荡路之隔。

四、羊尖

羊尖镇距安镇7公里（约10分钟车程），主要道路为锡沪路。

1、羊尖中央公园（育才花苑）

该案东临羊勤路（拟建新街），南临育才东路，与羊尖高级重点中学仅隔一条育才东路，北临在建市民广场。该案占地30000平方米左右，由多层、高层、别墅组成，预计均价2200-2300元/平方米左右（别墅除外），40间商铺，预计均价在4000元/平米左右，户型预计有两室一厅/两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等。2007年底交房。

该案用双公园概念（市民广场及小区内部公园）、教育社区概念（羊尖高级重点中学）。

该案售楼处整体形象较好，户外广告为育才东路刀旗；目前尚未开盘。

2、羊尖安居房小区：总占地：69658平方米，容积率：1.33，总建：72770平方米，绿化：38。2%，建筑密度：24%，停车位：205个。

3、规划160亩商业用地，规划用途为别墅，住宅（暂定），价格暂时未确定，但预计多层2200元起，小高层2400元起。

五、八士

八士距离安镇直线距离7公里，无主干道直通。

1、华夏星辰（一期、二期）

该项目位于八文路与振兴路交叉口，由无锡市华夏房地产开发有限公司开发，由盛世地业行销企划。

该项目一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商）；二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商）。一期户型为两室两厅一卫（）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右）；二期户型为两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右）。

该项目价格为一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多层比小高层稍贵）。销售情况：一期约70-80%已售出，二期中的两室两厅一卫基本售完。售楼处（一期和二期共同的售楼处）面积较大，装修好，有展示样板房，沙盘、资料齐全，但无户型模型，销售程序完善、人员素质较高。宣传方式：一期为沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点该；二期为只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）。项目离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长），但八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少。

六、东亭

赛维拉位于锡沪路，红星美凯龙斜对面，由无锡赛维拉房地产开发有限公司开发，占地12万平米。是以厨卫，五金为主的商城，以售完现正招商中明年1月正式对外营业。商铺均价在7000元左右，形态为三层每层面积在平米左右，双开间。租金一年6万左右。

七、豪景苑周边主要楼盘综合分析

豪景苑周边主要楼盘情况1：

区域 楼盘名称 总建（平方米） 建筑类型 户型 均价（元/平方米）

安镇 华夏新时代 54941（占地） 多层、小高层、叠加 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 多层2400左右，小高层2600左右，叠加别墅3500左右；（车位约80000-100000元/个，20平方米/个）

查桥 江南清华坊二期（暂定） 10万（占地） 多层、小高层、别墅（暂定） 规划中（一期有64栋别墅） 未定（一期4300左右，只剩一套）

厚桥 隆达苑 40596 10幢多层（5层或6层）总共298户 两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫 1900

羊尖 羊尖中央公园 30000左右（占地） 多层、小高层、联排或叠加 售楼处无任何资料，具体不详 结合当地市场情况及该项目特点，预计在2200-2400左右，商铺4000元左右

八士 华夏星辰一期 多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右） 2200左右

华夏星辰二期 多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右） 2350（多层比小高层稍贵）

君悦景苑周边主要楼盘情况2：

区域 楼盘名称 开盘/去化 售楼处 广告/宣传

安镇 华夏新时代 6月17日开盘，开盘现场比较热烈；预订订金多层6万元/户，小高层8万元/户 售楼处装修标准较好，整体形象较好；无户型模型，无样板房 锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口原有两块广告牌，锡沪路南侧及售楼处又新增两块广告牌；安国路及锡沪路部分路段新增刀旗；围墙广告；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告等

查桥 江南清华坊二期地块（案名未定） 目前正在规划，预计年底动工 该地块尚无售楼处，开发信息尚未公开 目前无任何广告宣传

厚桥 隆达苑 去化近75%，剩余约80套（其中30套左右已签约） 售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是介绍户型的单张）；无样板房 无锡房地产信息网上的介绍；售楼处看板、模型；没有报纸广告

羊尖 羊尖中央公园 开盘日期未定（预计年底以后），目前还未接受预订 售楼处装修标准较好，无任何楼书、资料、宣传板、沙盘、模型等；无样板房 育才路沿路刀旗；围墙广告

八士 华夏星辰一期 去化约70-80% 一期、二期同一售楼处，面积较大，装修好，销售程序完善、人员素质较高；沙盘、资料齐全，但无户型模型；有展示样板房 沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点

华夏星辰二期 两室两厅一卫基本售完，其余在销 只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）

君悦景苑周边主要楼盘情况3：

区域 楼盘名称 优势 劣势

安镇 豪景苑 安静；离中学近；周边配套齐全；外部（胶山、安镇公园）景观较好；小区内部绿化、景观好；户型合理；周边道路较好；售楼处装修设计好，售楼员素质高，经验、能力足；安镇规划利好 与华夏新时代相比的后发劣势（包括）；旁边手套厂的噪音及空气污染较重；小区离安镇对外主干道较远，曝光率受影响；通往小区的锦安路较窄且路中间有两排背靠背店面，使从锦安路、锡沪路口看小区的视线受阻；目前安镇中心幼儿园、小学、医院离项目较远

华夏新时代 周围无工厂，锡东大道道路宽阔,车辆众多，小区的曝光率高；医院、小学将搬至该案附近；小区内各档次住宅均有；卧室均朝南，顶层送阁楼；先发优势，宣传较早；安镇规划利好 锡东大道车辆噪音；小区北侧河道如治理不好，会造成污染；旁边安居房小区住户整体素质不高；户型客厅餐厅东西朝向，光不好；主卧室基本无独立卫生间；收取的订金高；售楼员经验、能力不足

查桥 江南清华坊二期地块 离市区较近，有公交车；周围无工厂；周边生活、教育等配套较好；一期的宣传、口碑效应；吼山森林公园 一期售楼员整体素质不高；查桥离市区距离虽比安镇、厚桥、羊尖近，但隶属于安镇，其将来发展不如安镇，同时需和东亭、八士楼盘竞争

厚桥 隆达苑 价格；物业管理尚可；有一些智能化设施；周边配套较好；外立面都为面砖；小区周边安静；全部为现房（均可交房） 不通公交车；北侧外立面造型、形象不好；售楼处形象差、人员综合素质不高；楼书、资料不全、制作差；售楼处外无广告（包括刀旗、报纸等）；楼盘旁边无主要入口，售楼处曝光率低

羊尖 羊尖中央公园 双公园概念（北侧羊尖市民广场在建，小区内也有公园），景观环境较好；南侧为羊尖高级重点中学（省级重点），附近还有羊尖中心实验小学，教育配套很好；距离锡沪路较近且有市民广场相隔，不受锡沪路噪音影响；羊尖无其它竞争楼盘；羊尖工业发达，居民收入较高，需求及购买力较强 东侧羊勤路规划为羊尖新街，噪音不可避免；离羊尖目前商业街较远；离市区较远（羊尖东面即为苏州常熟）；售楼员整体素质有待提高；楼书、户型图、看板、沙盘/模型等资料都没有，售楼处空空荡荡

八士 华夏星辰（一期、二期） 离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长） 八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少；

四、安镇市场分析

1． 市场基本面：

①规划前景

虽然安镇规划中有安镇—羊尖组团规划，高速铁路站口规划等，但是这些都不可能在近

期来实现，这些基本利好消息很难在现阶段对本案起到直接作用。

②人口基数

相对于安镇目前常驻人口基数来看，安镇目前的商品房住宅供应量还是供大于求。而且

安镇外来人口也很少。因此本案的受众群体异常狭小。

③工业产值

相当于查桥，或者无锡的其它乡镇，安镇的经济实力明显偏低，这样就导致安镇的购买

力也相对较低，客户的购房能力也在一个很低的水准。

④安居房及直接竞争个案

华夏新时代为本案的直接竞争个案，它的存在直接分流了本案的准客户，原本就很狭小

的受众群体就更少了。而且安居房的存在也在打击着安镇人的购房欲望。

2．客户心里分析：

①经济实力不够强劲导致着客户就算有良好的购房意向也会再三的去考虑。

②从其它无锡乡镇个案情况来看：个别人的意见会影响到周围相当多的动向，我们称之

为意见领袖。

③作为安镇一部分有一定经济实力的人，他们近期的购房意向可能是更愿意忘东亭或者

更靠近市区的地区去、

④而作为年轻人，可能基本不愿意回镇上置业、购房、工作。

五、本案营销诊断：

诊断项目一：

1．病症

总体构思的偏差

2．病况

做任何事情都必须要有一个总体思路，也就是总体上的框架，这就是人们通常所说的谋

篇布局。对于本案及现有代理公司来说，因为对无锡市场的不充分了解，因此在本案的总体

构思上出现了一定的偏差；并且在出现问题的时候没有及时的调整，而是走一步算一步，这

样是非常危险的。

3．病因

代理公司的人才流失使得其实际操案能力名不副实。

工作缺乏系统性及前瞻性，出现问题不知道如何解决。

太拘泥于所谓台湾模式的规范化模式来现场运作，而无任何创新及改变。

4．影响

降低工作效率；代理公司在市场遇到冲击而没有达到预期目标的时候，工作显得散乱无

序，对工作中出现的许多问题无法快速的找到最佳的解决途径，遇到问题只能临渴掘井式的

解决一下，这样就势必影响工作效率，增加了开发商的开发成本，降低开发利润。

失去控制；出现问题而不能解决，人为的增加了许多不可控制因素及项目开发难度

5．处方

从新制定一个总体方案，指导开发行为。

诊断项目二

1．病症

本案卖点不突出，缺乏买家感兴趣的东西

2．病况

单从营销角度来说，差异化策略是创造出产品特色的唯一方法，也是取胜市场的唯一策

略。如今在业界十分重视差异化营销，如营销差异化、产品差异化等。有了差异就等于有了

特色，就更容易在市场中脱颖而出，更容易吸引买家视线。无论在竞争激烈的一级市场，还

是在竞争相对微弱的二批市场就更容易主导市场。

然而从目前本案所具备条件来看，基本没有任何可以打动买家的卖点存在。这就是本案

现在的要害之处，从目前销售状况来看，也就是一个尴尬的局面。

3．病因

代理公司乡镇代理个案经验欠缺及代理公司介入时间也相对较晚而无法充分挖掘出本案的卖点。

4．影响

无法提炼出卖点，而无人喝彩。

延长销售周期，原本二年可销售一空的案子，可能要长达三年甚至更久。

降低开发利润。营销难度的人为加大，营销周期的人为拉长，开发商的各项成本也急剧上升，这样会导致开发利润的大幅度下降。

5．处方

重新做市场调研。针对市场现状，挖掘出本案特色。

重新定位。根据市场调研资料，对本案进行新的定位。

重新包装。在包装上做文章，包装出一个新的楼盘特色

重新确定营销方略。更换现有营销模式，寻找更好的销售通路使得产品的快速去化。

诊断项目三

1．病症

包装不到位

2．病况

在无锡乡镇操作楼盘，包装还是起着非常主导的地位。包装分为软包装和硬包装两种。

3．病因

策划滞后。现在房地产市场非常激烈，对于代理公司的要求也非常的高，无论是其业务

水平还是介入时间，都会对案子产生重大的影响。

本案是到准备开盘才最终确定代理公司的，而新公司的介入时间比较晚，因此很多工作

都不可能做的非常细致，这就贻误了很多的商机。

包装缺乏系统性。本案原有的包装系统被搁置不用，而新的包装方案既没有影响力也没有杀伤力。包装的一个最大特点就是要具有整合效果。目前本案的包装没有系统性也没有专 业型。同时与楼盘本身也不相符合，现有的楼盘包装与竞争个案相比，差之甚远。

4．影响

弱化了市场攻势。包装是投向市场的“烟幕弹”包装没有到位，市场影响力就会减弱。

损害楼盘形象。包装是形象问题，包装不好就直接影响到了本案的形象。现在买家在选楼时候，会将楼盘形象作为重要应速，楼盘形象上不去，就会严重影响到销售效果。

5．处方

对本案进行重新包装。包括广告通路，工地包装等以提升本案的整体形象，增加楼盘的吸引力。

通过准确的市场分析，重新找出本案的最强卖点，为楼盘创造出一个兴奋点，重新吸引买家的关注

四．其它诊断项目

1．销售手段贫乏

现阶段房产营销除了策划包装外，最敏感的还是价格。合理的运用价格杠杆，会对楼盘

的销售起到决定性的作用。如团购，价格协商，分期付款等，都是可以考虑运用的方式。

2．缺乏危机感

随着房地产市场的过渡竞争及的宏观调控，现在房地产开发已经存在了相当大的风

险。可定期召开开发公司和代理公司碰头会，以提高危机处理能力及抗风险能力。

重庆恒大华府二手房

严控之下，楼市全面、深度降温。在上海新建商品住宅成交持续缩量的同时，而这种态势也蔓延到了二手房市场。在此背景下，申城二手房的议价空间逐渐增大。

调控不放松上海二手房市场成交趋冷

7月上海新建商品住宅成交面积67.2万平方米，同比下滑45.1%，创近7年同期新低。不仅新房市场降温，二手房成交量同比也出现“跳水”的行情。

7月份，沪二手住宅成交1.17万套，环比下跌4.23%，同比跌幅达65.31%。与2015、2016年同期的成交行情相比，今年7月的成交量明显逊色。实际上，今年以来，受政策持续缩紧影响，上海二手房的成交持续低位徘徊。

除了成交缩量，二手房的均价也呈现回落的趋势。数据显示，上海7月二手房均价52805元/m?，环比上月下跌4.06%。300-500万区间的二手房占比下降3.44个百分点,总价在300万以下的刚需房占比明显增加，在一定程度上拉低了7月全市二手房均价。

刚需房源受宠二手房议价空间加大

从上海的二手房房源挂牌分布来看，浦东、闵行和宝山的挂牌房源数位列前三甲，分别占到22.65%、12.98%和9.8%。挂牌方面，网上房地产数据显示，目前全市二手住宅挂牌套。

其中，奉贤南桥新城、浦东惠南新城、浦东周浦康桥、川沙新城、嘉定新城、青浦新城和松江新城等，为上海二手房挂牌的主力区域。值得注意的是，浦东依然是成交的重点区域，成交比重在16个区县中排名第一，高达25.18%。

此外，热衷于低总价，小户型成为沪二手房市场上的“快销品”。数据显示，面积在90平方米以下的房源成交比重明显上升。目前，刚需依然是二手房市场上的主力消费人群。

当前市场背景下，随着观望情绪的不断蔓延，加之新增房源量减少，房源报价调整降价的比例扩大。未来，受成交量的持续低位徘徊影响，沪上二手房的议价空间或将进一步扩大。

保利百合香湾二手房_户型图_房价

重庆恒大华府位于渝北区龙溪街道，是一座集住宅、商业、办公于一体的综合性社区。该小区建于2012年，由恒大地产开发，总建筑面积约为170万平方米，共有50多栋高层住宅楼，涵盖了1-5室不等的户型。在重庆房价不断攀升的背景下，重庆恒大华府二手房的房价也一路上涨。

从2012年至今，重庆恒大华府二手房的房价经历了几个阶段。2012年至2014年，由于小区刚刚建成，房价相对较低，一般在1.5万元/平方米左右。2014年至2016年，随着周边配套设施的逐渐完善，小区的人气和房价开始逐渐上涨，一般在2万元/平方米左右。2016年至2018年，由于重庆房价的持续上涨，重庆恒大华府二手房的房价也开始飙升，一般在2.5万元/平方米左右。2018年至今，重庆恒大华府二手房的房价在3万元/平方米左右浮动。

重庆恒大华府二手房户型分析

重庆恒大华府的户型种类繁多，从一室到五室不等，满足了不同家庭的需求。其中，一室户主要面向单身人士或者年轻夫妻，建筑面积一般在50平方米左右；二室户则是最受欢迎的户型之一，建筑面积在80-100平方米左右，适合小家庭居住；三室户则是大部分家庭的选择，建筑面积在100-150平方米左右，适合3-4口之家居住；四室户和五室户则适合大家庭居住，建筑面积在150-250平方米左右。

购房攻略

1.了解市场行情：在购买重庆恒大华府二手房之前，需要了解市场行情，掌握房价走势和周边配套设施情况，以便做出明智的购房决策。

2.选择合适的户型：根据自身需求和经济实力，选择适合自己的户型，避免过度消费或者住房不足的情况。

3.选择靠谱的中介：在购买重庆恒大华府二手房的过程中，选择靠谱的中介公司非常重要。可以通过朋友介绍或者网络评价等方式，选择信誉良好的中介公司。

4.了解房屋状况：在购买重庆恒大华府二手房之前，需要仔细了解房屋的状况，包括房屋结构、装修情况、电路、水路等方面，以免买到有质量问题的房屋。

5.确认产权情况：在购买重庆恒大华府二手房之前，需要确认房屋的产权情况，包括房产证、土地证等，以确保购买的房屋产权清晰。

谁知到紫玉山庄二手房信息

保利百合香湾是保利集团打造的系列房地产之一，位于吉林春市，“和谐之美”、“家本文化”是百合系列产品独有的精神内核。保利百合香湾占地超过20万平方米，建筑面积达到了50万平方米，是一个环境优雅、设施齐全、住房舒适的小区项目。

小区简介

保利百合香湾是保利集团在长春市打造的一个小区项目之一，是一个设施齐全，环境优雅的住宅小区，小区占地面积达到了23万平方米，总建筑面积达50万平方米，设计总户数高达4188户，容积率为1.80，绿化率达到了37%。小区由保利长春公司在融合百合系列项目产品的精髓基础之上，融合了多项特色，并利用百合香湾和百合花园以及罗兰香园的双重优势和双重独特特点，将它们的特点完美地融合额在了一起，打造了这个极具优雅的小区项目。

　　小区周边配套及户型

小区的周边配套设施非常完善，其中有超过8条非常繁忙的公交线路途经此地，并能够直达长春市的各大大型商业圈地区，小区周围还有中东瑞家、金海马家居、太有市场、中东新天地购物公园等大型商业场所，并拥有多家大型医院和诊所，有多所小学和幼儿园，教育丰富，比如小艺术家幼儿园、君华幼儿艺术学校、长春市地八十二中学等等，另还坐落着长春师范学院等高等院校。小区目前在售的户型主要有二室二厅，面积为103平米，三室一厅，面积为100平米，四室二厅，面积为147平米;六室二厅，面积为187平米。

　　二手房及房价

小区目前在售的二手房包含了以上的几种户型，房价目前处于不太高的水准，大部分房屋的单价都在3000-8000元每平米之间，以最大的户型六室二厅为例，它的总面积大小为187平米，包含一个厨房和一个卫生间，目前的单价仅有3583元每平米，总价仅为67万人民币，首付只需要20.1万，月供款额为2489元，是非常实惠的一套房屋。以二室二厅房屋为例，它拥有一个厨房和一个卫生间，总面积只有90平方米，但是单价反而达到了6445元每平米，总价为58万，首付需要17.4万，月供款额为2155元。

由此我们可以看到，保利百合香湾的房价并不算高，有的小型房屋的价格反而要比大房屋的价格高，上面的两个例子就是最典型的。6000多元的房屋价格相信大部分人还是能够接受的。

谁能给解释一下关于房地产买卖中的术语啊

紫玉山庄位于首都北京，是主要交通集散点，而且占地面积超大，其中包括6000㎡的景观湖以及广大绿化面积，被称为北京的世外桃源。那么，紫玉山庄二手房信息有哪些？下面就跟小编一起来简单的了解一下吧。

一、谁知到紫玉山庄二手房信息

1、三室三厅三卫花园型社区(建筑面积182平方米，总价约2180万元)

该楼于2000年建成，挑高户型，布局合理，一楼为厨房和客厅，是主要的活动产所，二楼有两间卧室，南北各一间，三楼为主卧，可以很好保护业主的隐私。另外，还有一层半地下室设计，可以根据业主的需求进行改造。

2、七室三厅六卫湖边景观别墅(建筑面积427平方米，总价约3453万元)

这是一套南北通透的房子，共有5层，经典户型，没有多余浪费的空间，室内装修豪华，业主购买后可直接拎包入住。小区的绿化设计非常好，出门就可以看到湖景，而且小区周围有专门购物的地方，非常适合居住。

3、三室两厅三卫新出房带双车位(建筑面积314平方米，总价约2750万元)

该别墅总共有三层，外加地下一层，坐北朝南，挑高户型，还带有两个车位可供业主使用。房间整体的装修设计比较简单，每个房间都有自己的特色，业主在购买之后可以直接入住，非常方便。

4、四室两厅三卫宜家好房(建筑面积251平方米，总价约2100万元)

该楼于2007年建成，共两层，一楼为主要活动产所，除了客厅、厨房以及餐厅以外，还专门为保姆准备了一个房间。房间的风格比较独特，各有千秋，尤其是卫生间，总有一款是您喜欢的。

编辑总结：以上关于紫玉山庄二手房信息就介绍到这里了，希望对您有所帮助。如果您想了解更多香烟资讯，欢迎关注齐家网。

1、 房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、 地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、 房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4、 房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、 房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、 土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、 土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

8、 集体土地

是指农村集体所有的土地。

9、 征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、 土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

12、 合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

13、 土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

14、 土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

15、 土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

16、 土地使用权划拨

是指无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

17、 什么是地籍？什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

18、 生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

19、 熟地

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

20、 宗地

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

21、 宗地图

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

22、 证书附图

即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

23、 楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

24、 期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

25、 现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

26、 毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

27、 成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1） 内墙面为普通仿瓷涂料

（2） 客厅楼地板为普通瓷砖

（3） 普通铝合金窗

（4） 普通胶合板门

28、 商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

29、 空置商品房

指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。

30、 存量房

即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。

31、 二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

32、 经济适用房

根据北京市人民办公厅京政发1998第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

33、 房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

34、 安居房分为哪几种？

安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

35、 个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则取存款自愿，取款自由的管理办法。

36、 住房补贴

住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

37、 房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

38、 房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

39、 房屋的占有权

通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。

40、 房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

41、 房屋的收益权

是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

42、 房屋的处分权

是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。

43、 房地产交易形式

房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。

44、 住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

45、 住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

46、 房产互换

是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。

47、 建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

48、 构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

49、 商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

50、 砖混结构

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

51、 砖木结构

主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

52、 钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

53、 住宅的开间

就是住宅的宽度。

54、 住宅的进深

就是指住宅的实际长度。

55、 住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

56、 住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

57、 居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

58、 住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

59、 公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

60、 房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上水平投影面积。

61、 道路、广场用地

指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

62、 庭院、绿化面积

指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

63、 人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

64、 人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

65、 总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

66、 住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、面积和结构面积。

67、 结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

68、 使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

69、 面积

指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。

70、 公用面积

是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

71、 套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

72、 套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

73、 公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

74、 公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

75、 哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

76、 哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

77、 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

78、 套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

79、 套外使用面积

指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

80、 建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

81、 建筑密度

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

82、 人口毛密度

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。

83、 平均每平方米造价（元）

平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。

84、 使用面积系数K1（%）

使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

85、 居住面积系数K2（%）

居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

86、 结构面积系数K3（%）

结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

87、 绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

88、 绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

89、 销售率

指售出的户数占可销的总户数的比例。

90、 得房率

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

91、 公共能耗费

是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。

92、 商品房预售

俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

93、 商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

94、 外销房

是指房地产开发企业按外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报主管部门列入正式项目，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。

95、 内销房

是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。

96、 规划形态

是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。

、 住宅组团

是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。

98、单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

99、居住单元

是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。

100、户型

是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。

101、套型

是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。

102、面积配比

指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

103、格局配比

是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

104、阁楼

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

105、层

是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。

106、普通住宅

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度村等不属于普通住宅的范畴。

107、公寓

是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

108、纯办公楼

是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

109、商场

是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

110、综合楼

是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

111、商住住宅

是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

112、别墅

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

113、TOWNHOUSE（联排别墅）

正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

114、跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它用房，并用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

115、复式商品房

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

116、错层式住宅

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

117、SHOPPING MALL

直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

118、商品房的起价

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

119、商品房的均价

是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

120、基价

经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

121、定金

只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

122、订金

只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

123、共有房产

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

124、《商品房预售许可证》

《商品房预售许可证》是市、县、人民房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

125、契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

126、公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

127、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

128、购买房地产的条件

成年人提供明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。

129、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

130、申办产权需具备哪些资料？

审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

131、办理产权需交纳哪些费用？

产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。

132、房地产权初始登记

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

133、房地产登记

即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

134、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

135、什么情形属于房地产变更登记？

下列情形属于房地产变更登记：

（1） 地产使用用途改变；

（2） 权利人姓名或名称发生变化的；

（3） 房地产座落名称或房地产名称发生变化的；

（4） 建筑物、附着物倒塌、拆除。

136、房地产登记是以什么单位进行登记的？

房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。

137、申请房地产登记，可否委托他人代理？

申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。

138、确权

确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

139、房屋期权转让

房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。

140、房地产转让

是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

141、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？

房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

142、房地产抵押

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。

143、申请抵押登记应提交什么资料？

（1）《房地产抵押登记申请书》；

（2）委托书；

（3）房地产证；

（4）夫妻双方、户口簿、结婚证或未婚姻证明；

（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

144、已抵押的房地产能否转让？

根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

145、以房地产抵押向银行，是否一定要办理登记？

以房地产作为抵押物向银行，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。

146、借款人如何偿还银行？

期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行本金和利息。

147、期如遇利息调整，如何处理？

根据人民银行的规定，期间如遇国家调整利率，期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

148、人提前偿还时，本息如何计算？

借款人在提前归还时，应提前10个工作日向人提出书面申请，经审核同意，人可提前部分还本或提前清偿全部本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收利息不作调整。

149、房屋租赁

是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承